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入居者の退去の度に、物件維持管理のためのメンテナンスやリフォームをしっかり実行しないと、賃料が下落したり、空室が長期化したりする傾向が強くなります。クロスは自然損耗でも黄ばんできますので、時期を見て張替が必要です。また、FFストーブ、エアコン、給湯器やボイラー等の設備は経年劣化し、機能が低下してきますので退去時に点検し補修や交換が必要となります。
メンテナンスやリフォームを計画的に行うことで、物件案内時にお客様に「管理の良さ」や「清潔感」等好印象を与え、入居者確保につながると同時に老朽化による賃料の下落を防ぎ、賃料を維持することが可能となります。また、設備・仕様は時代とともにお客様のニーズと合わなくなってくるため、空室期間中に間取りや設備をリフォームすることも一案です。
お客様はただ単に賃料が安いというだけで入居を決めておらず、その物件が魅力的かどうかという点が重要となります。但し、物件の運営管理に問題が無く、設備や間取りがある程度ニーズに合っている のにお客様が決まらないのは家賃が市場に合っていないから、という可能性が高いと考えられます。相場と比較して「家賃が高いのが決まらない理由」となれば、賃料を見直さなければなりません。例えば5万円の賃料を5,000円値下げするとなるとオーナー様にとってはかなり抵抗があると思いますが、45,000円に値下げしてお客様の幅が広がり、反響が増え、空室期間を短くし入居が決まるのであれば値下げしてでもお客様を確保することが大事であると考えます。
一つの事例として5万円の家賃の物件が空室6ヶ月間続くと30万円の損失となりますが、5,000円値下げして入居が即決まると同じ6ヶ月の間に27万円の賃料収入となります。値下げをすることにより6ヶ月間で当初見込んだ賃料より3万円の損失（5,000円の値下げ×6ヶ月＝3万円）がでますが、空室だとその10倍の30万円もの損失となるのです。もし、5,000円の値下げを譲歩せずに5万円のままで空室が続いた場合、失った賃料6ヶ月分（30万円）は永遠に入ってきません。
仮に7ヶ月目に5万円で入居者が決まったとしても、45,000円で入居させた場合と比較すると当初の6ヶ月の間に27万円の賃料収入の差があるわけですから、この27万円を5,000円の差額で回収するには、54ヶ月（4年6ヶ月間）もかかります。但し、4年6ヶ月の間にも退去があったり、経年変化に伴い賃料を値下げして募集をしなければならない時期があったりと、空室損失が発生することが考えられますので、早期に入居させることでできるだけ空室期間を無くすことが先決であると考えます。
賃料を下げると既存入居者様からも賃料の値下げを要求される場合がありますが、当社では契約更新時か再契約時に賃料を改定することで殆どの入居者様にはご理解を頂いております。また、入居者様がどうしても翌月からと値下げして欲しいという場合は、オーナー様と協議の上で応じております。
競合物件が多く、入居者が減少する中、「賃料は需要によって決まる時代」になりつつあります。設備や間取りのリフォームもしくはリノベーションなどで、物件の価値を上げない限り賃料の維持、又は賃料を上げることは難しいと思われるので、賃料を下げてでも新規入居者を募集し、既存入居者の確保をしつつ入居率を下げないことが大事であると考えます。
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