賃料値下げによる募集条件見直し
お客様はただ単に賃料が安いというだけで入居を決めておらず、その物件が魅力的かどうかという点が重要となります。但し、
- 物件の運営管理に問題が無く、
- 設備や間取りがある程度ニーズに合っている
のにお客様が決まらないのは家賃が市場に合っていないから、という可能性が高いと考えられます。 相場と比較して「家賃が高いのが決まらない理由」となれば、賃料を見直さなければなりません。 例えば５万円の賃料を５，０００円値下げするとなるとオーナー様にとってはかなり抵抗があると思いますが、４５，０００円に値下げしてお客様の幅が広がり、反響が増え、空室期間を短くし入居が決まるのであれば値下げしてでもお客様を確保することが大事であると考えます。
空室損失は大きい
一つの事例として５万円の家賃の物件が空室６ヶ月間続くと３０万円の損失となりますが、５，０００円値下げして入居が即決まると同じ６ヶ月の間に２７万円の賃料収入となります。値下げをすることにより６ヶ月間で当初見込んだ賃料より３万円の損失（５，０００円の値下げ×６ヶ月＝３万円）がでますが、空室だとその１０倍の３０万円もの損失となるのです。もし、５，０００円の値下げを譲歩せずに５万円のままで空室が続いた場合、失った賃料６ヶ月分（３０万円）は永遠に入ってきません。
仮に７ヶ月目に５万円で入居者が決まったとしても、４５，０００円で入居させた場合と比較すると当初の６ヶ月の間に２７万円の賃料収入の差があるわけですから、この２７万円を５，０００円の差額で回収するには、５４ヶ月（４年６ヶ月間）もかかります。但し、４年６ヶ月の間にも退去があったり、経年変化に伴い賃料を値下げして募集をしなければならない時期があったりと、空室損失が発生することが考えられますので、早期に入居させることでできるだけ空室期間を無くすことが先決であると考えます。
賃料を下げると既存入居者様からも賃料の値下げを要求される場合がありますが、当社では契約更新時か再契約時に賃料を改定することで殆どの入居者様にはご理解を頂いております。また、入居者様がどうしても翌月からと値下げして欲しいという場合は、オーナー様と協議の上で応じております。
競合物件が多く、入居者が減少する中、「賃料は需要によって決まる時代」になりつつあります。設備や間取りのリフォームもしくはリノベーションなどで、物件の価値を上げない限り賃料の維持、又は賃料を上げることは難しいですので、賃料を下げてでも新規入居者を募集し、既存入居者の確保をしつつ入居率を下げないことが大事であると考えます。